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买房之后，和我们打交道最多的就是小区物业公司。从交房收房，到日常居住，物业费、停车费、各种名目收费，很多业主一直都是物业说交什么就交什么，很少仔细分辨哪些收费是合规的，哪些属于违规收费。
不少小区物业会借着交房、装修、日常管理的名义，收取各类费用。很多业主不清楚政策，稀里糊涂就掏钱。其实根据物业管理相关法规，有5类费用早就明确不能再收取，全国不少城市已经开展物业收费专项整治，部分小区业主收到了物业退回的违规款项。
今天就用大白话，把这5项禁止收取的费用讲清楚，同时区分哪些钱该交、哪些钱可以拒绝，教大家查验收费票据、维权的正确步骤，避免继续白白多花钱。
一、第一笔：装修押金（装修保证金）
很多业主准备装修的时候，物业会提出要收一笔装修押金，金额从几千到上万不等，说等装修完工验收没问题，就把钱退还给业主。
过去很长一段时间，装修押金是小区普遍存在的收费项目。但现在多地政策已经明确，物业不得强制收取装修保证金、装修押金。
先把道理说清楚：业主装修，不能破坏房屋主体结构、承重墙，不能改动承重梁柱，这是法律规定的义务。如果装修过程中业主违规拆改，造成房屋损坏，物业可以制止、上报住建部门，要求业主整改并承担赔偿。但不能用提前收取押金的方式，来约束业主。
物业没有权力强制收取这笔押金。当然，这里有一个细节要区分：不是完全不能协商，业主自愿和物业约定押金，双方签订书面协议，这种自愿约定是另外一回事。重点是物业不能以不交押金就不给办理装修许可、不让材料进场、扣押门禁卡等方式强制收费。
很多城市在物业专项整治中，把强制收取装修押金列为重点整改项目。不少小区业主，在投诉之后，物业退还了这笔押金。
这里也要提醒大家，不要理解偏了。不收押金不等于装修可以随便乱拆。如果私自砸承重墙，造成的安全隐患，业主需要承担全部法律责任，严重的还要承担刑事责任。物业发现违规装修，有义务上报主管部门，这个职责不变。
二、第二笔：装修垃圾清运费之外，重复收取的装修管理费、装修服务费
很多业主容易搞混两个费用：装修垃圾清运费，和装修管理费。
装修产生的水泥块、瓷砖碎片、废木料这类建筑垃圾，需要专门清运处理，物业如果安排车辆、人员统一清运，垃圾清运费是可以收取的，这笔钱属于合理费用，收费标准需要在小区公示，不能乱加价。
但是，在垃圾清运费之外，额外再收一笔“装修管理费”“装修服务费”，就属于违规收费。物业本身的物业服务合同里面，已经包含了小区公共区域管理、巡查的相关工作。物业对业主装修进行巡查，检查有没有破坏墙体、违规堆放垃圾，这本身就是物业合同约定的本职工作，不能单独再收一笔管理费。
举个例子：业主交了垃圾清运费之后，物业另外再收几百元装修管理费，这个就属于违规收费。很多业主当初交房的时候，一次性把钱交了，一直不知道这笔钱其实可以不交。
大家缴费的时候一定要看票据，看清收费项目名称。如果票据上同时出现“垃圾清运费”和“装修管理费”两个项目，后者就可以提出异议，要求物业出示收费依据。没有物价、住建部门文件支撑的，可以拒绝缴纳。
三、第三笔：交房时，强制收取的燃气初装费、有线电视开户费
很多年前，交房的时候，开发商或者物业会一次性收取燃气初装费、有线电视开户费。现在政策已经明确，新建商品房，燃气配套、有线电视配套的建设成本，已经计入房价里面，不能在交房的时候，单独向业主另外收取。
这里要分清时间节点，这个规定只针对新建商品房。如果是很早之前的老房子，当年建房时房价没有包含配套费，那收费规则不一样。
很多新小区交房的时候，物业会打包一堆费用，让业主一次性缴纳，里面夹带燃气开户费。业主不缴纳，就不给办理交房手续，这属于违规捆绑收费。
简单一句话：买新房，合同里的房价已经包含基础配套，不能再单独收燃气初装费。有线电视，业主可以自主选择要不要开通，物业不能强制收费，不能强制捆绑开通。你不想用有线电视，完全可以不开通，物业不能强迫缴费。
四、第四笔：公共区域的收益，再向业主重复收费；公共能耗重复摊派
小区里面的电梯广告、单元门口广告牌、地下车库广告、快递柜场地租金，这些都属于小区公共区域收益，所有权归全体业主。
很多业主不清楚这件事。物业只是代为管理，这笔钱不属于物业。很多小区物业，一边拿着电梯广告、快递柜的收益，一边继续向业主全额收取电梯运行费、楼道照明、小区路灯这类公共能耗费，没有把公共收益用来抵扣公共能耗，相当于两边收钱。
不是说公共能耗不能分摊。电梯电费、公共照明电费，产生的实际电费，是可以由业主分摊的。但是按照规定，小区公共收益，应当优先用来抵扣公共能耗、维修资金。物业不能一边赚取公共区域广告租金，一边全额让业主承担公共能耗，不做抵扣。
很多小区常年不公示公共收益收支明细，这也是违规行为。物业服务规范要求，物业必须定期公示公共收益的收入、支出账目，一般按季度或者半年公示一次。如果多年不公示账目，业主可以联合起来，要求物业公示，必要时申请审计。
还有一种违规情况：物业在物业费之外，单独收取“电梯维护费”。正常来说，物业费里面一般已经包含电梯日常维护保养费用，不得重复单独收取。要仔细看物业服务合同，合同里面包含电梯维保，就不能额外再收钱。
五、第五笔：门禁卡、装修出入证高额工本费
很多小区，业主交房入住，物业会要求办理门禁卡、电梯卡、装修工人出入证，一张卡收几十上百元。
政策规定，门禁卡、业主使用的基础门禁卡，物业只能收取卡片的实际工本费，不能高价牟利。一张普通IC卡成本就几块钱，如果物业收20、30甚至50元一张，超出实际成本的部分，就属于违规加价。
还有装修工人出入证，有些物业一张证收10元、20元，还要收押金。如果只是一次性收取高额证件费，不退押金，就属于不合理收费。工人出入证，可以收取押金，凭证件退押金，但是不能收取高额工本费。
注意区分：业主丢失门禁卡，补办卡片，物业可以收取卡片工本费，这个没问题。但是交房时，给业主配发基础门禁卡，不能收取高额费用。
分清：哪些钱是业主正常该交的，别全部一刀切拒绝
看完上面5项，很多业主会误以为，物业所有收费都可以不交，这个想法不对。有不少费用是合规、必须缴纳的，我们要分清，避免产生不必要的纠纷。
第一，物业费。按照物业服务合同约定标准按时缴纳，这是业主的法定义务。物业按照合同提供服务，业主就要交物业费。如果物业服务不到位，不能直接拒缴物业费，正确方式是保留证据，协商或者走法律途径维权，直接拒缴容易败诉。
第二，住宅专项维修资金。也就是大家常说的大修基金，买房的时候缴纳，用于小区公共部位大修，这笔是法定必须交的。
第三，水费、电费。物业代收自来水、电费，只能按照供水供电公司的标准收取，不能额外加价。
第四，停车费。如果是产权属于开发商的地下车位，开发商可以收取租金；如果是全体业主共有的地面车位，收益归全体业主，收费标准要经过业主同意。
第五，垃圾清运费。前面提到，建筑垃圾清运，物业安排统一清运，可以收取合理清运费。日常生活的生活垃圾处理费，按当地政策执行。
业主遇到违规收费，正确维权步骤，简单好操作
很多业主遇到物业乱收费，第一反应就是吵架、直接拒交物业费，这种方式很容易吃亏，不推荐。给大家一套稳妥的操作流程。
第一步，索要收费依据。当物业收取一笔费用，你有权利要求物业出示收费的政策文件、收费标准。问清楚：这笔收费，是哪个部门批准的，有没有书面文件。没有文件依据的，可以当场拒绝缴纳。同时保存好聊天记录、通知截图。
第二步，保留票据。如果已经交钱，一定要索要正规发票或者收费收据，票据上写明收费项目，不要只拿一张手写白条。票据是后续维权最重要证据。
第三步，向主管部门投诉。协商无效，优先向当地住建局物业科、市场监督管理局（物价监管）投诉。市场监管部门专门管违规收费、价格乱加价；住建局主管物业管理。可以拨打12345政务热线，提交投诉，留下联系方式，会有工作人员跟进核实处理。
第四步，成立业主委员会。小区成立业委会之后，可以代表全体业主，审核物业合同、审核收费项目、要求公示公共收益，甚至更换物业。单个业主力量有限，全体业主联合起来，更容易监督物业。
这里还要提醒一点：维权要理性，不要采取过激方式。不要聚众冲突，不要直接拒缴物业费，物业服务有问题和违规收费，是两件独立的事情，分开处理。
常见认知误区，很多业主都搞错
误区一：只要是物业收的钱，全部都是乱收费。
不是。物业费、代收水电费、合理垃圾清运费、车位租金等，只要有合同和政策依据，就是合规收费。我们只需要拒绝没有依据的违规项目。
误区二：公共收益可以直接平分给每一户业主。
公共收益归全体业主所有，但是不是直接分钱。优先用于抵扣公共能耗、补充维修资金。经过业主大会表决之后，才可以用来分红。
误区三：不交违规收费，物业就可以停水停电。
法律明确规定，物业不能因为业主不缴纳某项费用，私自停水、停电、停燃气。水电是供水供电公司的权利，物业没有这个权限。如果物业停水停电，可以直接投诉。
误区四：只要合同写了收费项目，就一定合法。
就算物业服务合同写了某个收费项目，如果项目本身违反国家、当地物价政策，这个条款也是无效的。不能单凭合同名称，就默认收费合规。
总结
总的来说，这5类费用，是各地物业整治的重点：强制装修押金、重复收取装修管理费、新建房单独收取燃气初装费、公共收益不抵扣能耗重复摊派、门禁卡高额工本费。
大家可以翻一翻当年交房、装修时的缴费票据，对照看看，有没有已经交过的违规项目。如果存在，可以收集证据，向主管部门反映，申请退费。
物业和业主，本质是服务和被服务的合同关系。业主有义务缴纳合规费用，物业也不能随意增设收费项目，巧立名目收钱。看懂这些收费规则，才能保护自己的钱包，减少不必要的支出。
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