这几天，地产股突然有点热闹。
不少人看到盘面之后，再看看消息，发现这次传闻又跟房贷有关：据说9月30日前，可能推出全国性的房贷贴息政策。
大致版本是，财政端补贴20—50个基点，地方再补20—50个基点，合计最高可达到100个基点。这样算下来，部分首套新房贷款利率，或许能降到2.05%左右。
网传消息，还特别强调了几个条件：
只针对新购买的首套住房；主要支持新房；存量房贷不在范围内；二套房是否纳入，目前没有明确说法。
从表面上看，时间、力度和受惠者都已经准备好了，确实像一份“马上要落地”的政策。
但问题在于，这种说法并不是第一次出现。
上个月底出现过类似的版本，在今年年中时也有过传播。
每到重要时间节点，市场就会重新炒一遍。内容大同小异，地产股先涨一波，购房者再开始讨论：是不是楼市要放大招了？
这里还是要先提醒一句：传闻就是传闻，官宣就是官宣。
没有正式文件之前，任何“内部消息”“即将落地”的说法，都只能当作市场情绪看，不能直接当成买房依据。
01、先算一笔账：全国贴息不是小数目
很多人认为，贴息不就是帮人承担一部分利息吧？过去各地也曾出台过类似的政策，补贴几千元到上万元之间，并没有太大的难度。
但地方性的短期补贴，和全国范围内的长期贴息，完全不是一个概念。
一些城市曾经实行过购房贴息政策，或者是降低贷款利息几个百分点，或者是对购房者进行一定的现金补助。
但是这样的政策一般都会设置时间限制、金额限制和最高限额，并且不会无休止地持续下去。
如果按照传说中最高的标准来算的话，贷款200万，每年贴息1%，那么一年就是2万元。假如持续20年的话，累积起来就是40万；如果是30年的话，理论上可以得到60万。
一旦扩大到全国，涉及的就不再是几亿元、几十亿元，而可能是非常庞大的资金支出。
更为实际的情况是，很多地区的财政本身就存在压力，土地出让收入也比以前要少一些。使地方政府长期担负起高利息负担，并不容易实行。
有些城市为了解决库存问题、稳定房地产市场，在一定时期内实行了优惠政策，这是很有可能的。
但是在全国范围内、持续多年的、力度很大的贴息政策，是否能够落实到位，并不是只凭网上的传闻就可以判断出来的，还需要考虑财政承受能力。
02、再看公平问题：只补新买的，谁来照顾已经买房的人？
如果政策只针对新购买的首套房，那么已经买房、正在还贷的家庭，可能会觉得有些不平衡。
目前存量房贷规模很大，很多家庭当初贷款的时候，利率比现在的新放贷利率还要高一些。有的人的利率是3%以上的，有的人的利率更高一些，每个月都按照原来的合同去还钱。
新买的房子可以享受贴息政策，而老业主只能继续支付原有的月供，这样的区别很容易引起人们的议论。
当然，如果把存量房贷也纳入补贴，资金压力就会更大。
假如几十万亿的存量贷款，如果平均利率再降几个百分点的话，那么每年就可以省下上百亿的利息支出。
财政与银行的责任是什么？地方政府财政不可能有此财力，银行也不会无限制地降低利润。
那么，如果真的要减轻居民的房贷压力的话，为什么不直接大幅度调整贷款市场的报价利率，或者是把所有的存量房贷利率都降到一个较低的水平呢？
原因也很容易解释。
银行自身也必须保证经营的安全性，如果利率下降过快的话，息差的空间就会越来越小。可以采取比较简单的方法来解决的问题一般都不会走那么长的路。
03、更关键的是：贴息能解决大家不买房的原因吗？
房贷利率降低了，自然可以减轻一些月供的压力。
但是现在很多人都没有着急买房的原因，难道真的是因为利率太高了吗？
有的家庭害怕收入不稳，有的家庭害怕行业改变，还有的家庭害怕房价继续下跌。对于他们而言，每个月少还几百或者上千块钱，并不是什么大不了的事情，但是也不能因此消除对未来产生的担忧。
买房是一笔长期负债。
真正让人犹豫不决的，并不是现在少了几千块钱的利息，而是在未来的二十年里，这笔钱能不能增值，这套房子值不值得住，能不能卖掉。
如果仅仅依靠贴息来把居民手中的现金变成首付，并且把家庭负债率提高，短期内可以增加交易量，但是并不能使家庭感到更安全。
想让消费者敢于消费、敢于购房，并不是只通过降低融资成本就可以实现的，还需要给消费者提供稳定的收入来源以及明确的预期，在手中留出一定的应急资金。
04、那么，地产股为什么会涨？
至于地产股上涨，更多可能是市场在提前交易预期。
每次到了季度末、半年末或者是重要的政策窗口期之前，资金都会因为一些相关的消息而做出反应。
地产股经过长时间的调整之后，已经处于较低的估值水平上，在出现任何有利的消息之后都有可能会引起股价的短期波动。
但是股票价格上涨，并不意味着房地产市场基本面会立刻发生改变。
就算是9月底真的出台了政策，也不能保证所有的城市和所有的房子都会再次上涨。
未来的房地产市场还是会继续分化下去：人口多、产业强、配套设施完善的地区，需求更加稳固；而远离城区、库存大、设施简陋的楼盘，则可能会持续一段时间才能被市场所接受。
所以对于“全国房贷贴息”、“首套房利率降到2.05%”这样的消息，要加以关注，但是不能急于将其当作确定的事实。
有没有政策，等正式通知自然会知道。
真正准备买房的人，还是要先看三件事：收入是否稳定，月供是否可承受，这套房子是否真的适合长期居住。
买房之前，先摸清自己的钱包，再看外面的风向，往往比追着一条传闻冲进市场，更稳妥。
宜人配资提示：文章来自网络，不代表本站观点。
